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Beim Kauf von Immobilien wird die Grunderwerbsteuer i.d.R. anhand des vereinbarten Kaufpreises bemessen. Wird zusammen mit dem Grundstück neben den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks (wie z.B. Gebäude) auch Zubehör mitverkauft, kann es sich in grunderwerbsteuerlicher Hinsicht lohnen, bei Vereinbarung des Kaufpreises genau zu differenzieren, welcher Teil des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude etc. und welcher Teil auf mitverkauftes Zubehör entfällt.

Mit Beschluss v. 3.6.2020, II B 54/19 hat der BFH wiederholt bestätigt, dass Entgelt, welches für Zubehör bezahlt wird, i.d.R. nicht Teil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gemäß § 8 GrEStG ist.

Für die Beurteilung, ob Gegenstände Zubehör darstellen, ist allerdings die zivilrechtliche Rechtsprechung maßgebend.

Nach der Legaldefinition des Begriffs „Zubehör“ in § 97 BGB versteht man unter Zubehör bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird.

Im Falle eines Gewerbebetriebs bestimmt sich die Hauptsache danach, wo der wirtschaftliche Schwerpunkt des Unternehmens, der wirtschaftliche, betriebstechnische Mittel- und Stützpunkt, der „Brennpunkt“ des Betriebs liegt. Dies ist im Allgemeinen das Betriebsgrundstück. Deshalb werden in aller Regel die einem Unternehmen zugeordneten Sachen als Zubehör desjenigen Grundstücks angesehen, auf dem das Unternehmen betrieben wird. Allerdings erhält ein Grundstück noch nicht allein aufgrund der Tatsache, dass von dort aus der Betrieb geführt wird, die Eignung, Hauptsache für das Inventar dieses Betriebs zu sein. Es muss hinzukommen, dass der wirtschaftliche Schwerpunkt des Betriebs auf dem Grundstück liegt. Aus diesem Grunde stellt § 98 Nr. 1 BGB klar, dass bei einem Gebäude, das für einen bestimmten gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet ist, die zu dem Betrieb bestimmten Maschinen und sonstigen Gerätschaften dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind.

Nachdem die gesetzliche Definition des Zubehörs viel Beurteilungsspielraum zulässt, kann bereits die konkrete Zuordnung, ob eine Sache lediglich die Zubehöreigenschaft gemäß §§ 97, 98 BGB begründet oder aber als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes anzusehen ist, Schwierigkeiten bereiten.

Zudem erfordert die Aufteilung des Kaufpreises konkrete Kenntnisse der tatsächlichen Verkehrswerte und darf nicht willkürlich sein.

Gerne beraten wir Sie im Rahmen Ihres geplanten Immobilienkaufs.

Dr. Carl & Partner mbB
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