Grunderwerbsteuerliche Optimierung beim Immobilienkauf: i.d.R. keine Grunderwerbsteuer auf mitgekauftes Zubehör

Beim Kauf von Immobilien (insb. bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Bauten auf fremdem Grund und Boden) wird die Grunderwerbsteuer i.d.R. anhand des vereinbarten Kaufpreises bemessen.

In Bayern beträgt der Steuersatz derzeit noch 3,5%. In anderen Bundesländern beträgt er mittlerweile schon bis zu 6,5%.

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG im Grundsatz der Wert der Gegenleistung, daher im Falle eines Immobilienkaufs der Kaufpreis (einschließlich übernommener sonstiger Leistungen oder dem Verkäufer vorbehaltener Nutzungen).

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist geklärt, dass ein Entgelt, welches für Zubehör bezahlt wird, i.d.R. nicht Teil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gemäß § 8 GrEStG ist.

Wird daher zusammen mit dem Grundstück neben den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks (wie z.B. Gebäude) auch Zubehör mitverkauft (wie z.B. Küche oder Ladeneinrichtung etc.), kann es sich in grunderwerbsteuerlicher Hinsicht lohnen, bei Vereinbarung des Kaufpreises genau zu differenzieren, welcher Teil des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude etc. und welcher Teil auf mitverkauftes Zubehör entfällt.

Für die Beurteilung, ob Gegenstände Zubehör darstellen, ist allerdings die zivilrechtliche Rechtsprechung maßgebend.

Nach der Legaldefinition des Begriffs „Zubehör“ in § 97 BGB versteht man unter Zubehör bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird.

Nachdem die gesetzliche Definition des Zubehörs viel Beurteilungsspielraum zulässt, kann bereits die konkrete Zuordnung, ob eine Sache lediglich die Zubehöreigenschaft gemäß §§ 97, 98 BGB begründet oder aber als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes anzusehen ist, Schwierigkeiten bereiten.

Zudem gilt es zu beachten, dass die Aufteilung und Zuordnung des Kaufpreises nicht willkürlich sein darf. Die Aufteilung hat sich insoweit an den tatsächlichen Verkehrswerten zu orientieren.

Gerne beraten wir Sie im Rahmen Ihres geplanten Immobilienkaufs.