Unterschätztes Haftungsrisiko beim Immobilienerwerb: Haftung für Grundsteuerrückstände des früheren Eigentümers

Beim Immobilienerwerb ist dem Erwerber vielfach nicht bewusst, dass er für etwaige Grundsteuerrückstände des Verkäufers in Haftung genommen werden kann.

Insoweit existieren sogar zwei Haftungstatbestände: zum einen die persönliche Haftung des Erwerbers nach § 11 Abs. 2 GrStG und daneben die dingliche Haftung des Grundstücks über § 12 GrStG.

persönliche Haftung nach § 11 Abs. 2 GrStG
Auch wenn hinsichtlich des Haftungstatbestandes der persönlichen Haftung des Erwerbers nach § 11 Abs. 2 GrStG der Haftungsumfang zeitlich begrenzt ist auf diejenige rückständige Grundsteuer, die seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist. So darf jedoch nicht verkannt werden, dass die persönliche Haftung des Erwerbers das gesamte Vermögen des Erwerbers als Haftungsschuldner umfasst.
Diese persönliche Haftung nach § 11 Abs. 2 GrStG ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Erwerb aus einer Insolvenzmasse oder im Vollstreckungsverfahren erfolgt (§ 11 Abs. 2 Satz 2 GrStG).

dingliche Haftung des Grundstücks über § 12 GrStG
Zusätzlich besteht daneben noch der Haftungstatbestand der dinglichen Haftung des Grundstücks über § 12 GrStG.
Nach § 12 GrStG sind Grundsteuerforderungen öffentliche Lasten, die auf dem Grundstück ruhen. Diese öffentlichen Lasten stellen dingliche Verwertungsrechte dar, ohne dass die öffentliche Last in das Grundbuch eingetragen ist. Der Eigentümer muss die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden.
Zwar kann über diesen Haftungstatbestand eine Inanspruchnahme des dinglich Haftenden erst erfolgen, wenn erkennbar ist, dass der ursprüngliche Steuerschuldner nach § 10 GrStG oder ein Haftungsschuldner nach § 191 AO zur Erfüllung seiner Schuld nicht willens oder nicht in der Lage ist. Auch ist die Haftung auf das Grundstück begrenzt.
Das Verhängnisvolle an diesem Haftungstatbestand ist jedoch, dass diese dingliche Haftung vom zeitlichen Umfang her unbegrenzt ist, d.h. für alle aufgelaufenen Grundsteuerschulden, die mit diesem Grundstück zusammenhängen, gilt.

Im Falle der Inanspruchnahme verbleibt dem Erwerber regelmäßig nur, zivilrechtlich gegen den Verkäufer vorzugehen. Die Wahrscheinlichkeit einer vollständigen Befriedigung ist dabei vermutlich eher gering.

Damit ist Grundstückserwerbern dringend zu empfehlen, sich nicht nur auf die schriftliche Zusicherung des Verkäufers im Kaufvertrag zu verlassen, dass Grundsteuerrückstände nicht bestehen, sondern sich im Vorfeld des Vertragsschlusses vom Verkäufer nachweisen zu lassen, dass die Grundsteuer bezahlt wurde. Im Zweifel sollte man sich auch bei der Gemeinde erkundigen, ob für das betreffende Grundstück Rückstände bei der Grundsteuer bestehen. Hierzu wird jedoch aufgrund des Steuergeheimnisses regelmäßig eine Bevollmächtigung Seitens des Veräußerers erforderlich sein.

Gerade im Zusammenhang mit Immobilienerwerben gibt es viele Hürden in rechtlicher wie in steuerlicher Hinsicht. Gerne stehen wir Ihnen mit unserer umfassenden Beratung zur Seite.

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