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Der Sachverhalt:
Die Beklagte war seit 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin erhielt die Vermieterin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück. Geklagt hat sodann die Vermieterin und verlangte mit im Oktober 2015 zugestellter Klage von der ehemaligen Mieterin Schadensersatz in Höhe von rund € 16.000,00 aufgrund an der Wohnung eingetretener Schäden.
Die Beklagte erhob unter Bezugnahme auf § 548 Abs. 1 BGB die Einrede der Verjährung. Die Klägerin verwies jedoch auf eine in dem von ihr verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung, wonach die gesetzlich vorgesehene sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, aber auch Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen auf 12 Monate verlängert wurde.
Die von der Klägerin erhobene Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
Eine einjährige, und damit im Vergleich zu der gesetzlichen Frist verdoppelten, Verjährungsfrist ist nach Auffassung der Karlsruher Richter mit den wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und führt zur Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Klausel. Die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen einer schnellen Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Zudem soll die gesetzlich geregelte Verjährungsfrist auch für eine Prüfung des Vermieters ausreichen, ob ihm gegen den einstigen Mieter Ersatzansprüche zustehen und eventuell verjährungshemmende Maßnahmen einzuleiten sind.
Vor diesem Hintergrund war es unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine “möglichst schnelle” Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu sichern.
Die Folge:
Derartige, der Entscheidung zugrunde liegende Klauseln sind in Formularverträgen im Wohnraummietrecht sehr weit verbreitet. Bei Fragen zu Ihrem Mietvertrag stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte gerne zur Verfügung.
Dr. Carl & Partner mbB Wirtschaftsprüfer I Steuerberater I Rechtsanwälte
